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Tudo que você precisa saber antes de realizar atividade remunerada dentro de unidades residenciais

Rodrigo Karpat
Rodrigo Karpat

13 de Fev de 2018

Tudo que você precisa saber antes de realizar atividade remunerada dentro de unidades residenciais

Considera-se empresário quem exerce profissionalmente atividade econômica organizada para a produção ou a circulação de bens ou de serviços. Código Civil

 A proibição da instalação de uma empresa/comércio dentro de uma unidade residencial não pode ser confundida com o exercício profissional dentro de uma unidade residencial, caso contrário o “home office” não seria possível.

Um ocupante de uma unidade pode receber eventualmente um cliente – um médico ou um advogado, por exemplo, que receba esporadicamente seus clientes -, sem que isso desvie a finalidade da edificação. Até mesmo é possível que uma moradora faça quentinhas para vender ou forneça pães na vizinhança. Isso não quer dizer que a cozinha poderá ser industrial ou que seja permitido ofertar produtos aos vizinhos.

A atividade empresarial fica condicionada a não perturbar a rotina do prédio, não colocar em risco os demais moradores em função de aumento de tráfego de pessoas e não sobrecarregar o funcionamento do prédio, desde que a atividade profissional seja secundária a da moradia.

Instalação de empresas dentro de condomínios, com o registro de empresa, contratação de funcionários, recebimento de pessoas, etc.

É proibida a instalação de empresas dentro de condomínios residenciais. O morador não pode abrir uma empresa, contratar funcionários e operar de dentro de um prédio residencial. Esta situação está restrita a prédios comerciais ou mistos. O que se tem tolerado são profissionais liberais ou pequenos empresários, sem perturbar o funcionamento do prédio e com limitações. Os casos serão tratados a seguir.

Não obstante a proibição da abertura da empresa com endereço no prédio, alguns condomínios têm permitido que os condôminos utilizem os endereços de suas pequenas empresas no edifício apenas para questões fiscais, como, por exemplo, o recebimento de correspondências.

Situação que deve ser tolerada somente mediante declaração assinada pelo precedente de que não utilizará a unidade com finalidade comercial é, por exemplo, quando um morador quer abrir uma loja virtual, é representante comercial e precisa perante os órgãos públicos ter um endereço para abrir a empresa.

Utilização da unidade para pequenos comércios

Não obstante a proibição da atividade principal em unidade, o morador poderá, restrito a algumas condições, exercer atividade secundária dentro da unidade. A restrição é: não perturbação ao sossego, saúde e segurança dos que ali coabitem.

Por exemplo: se vende pães, não poderá instalar um forno industrial. Se cozinha para fora, não poderá instalar uma cozinha industrial, pois essas situações implicariam em fornecimento de gás de forma comercial, bem como envolveriam questões de segurança para a edificação, tais como: piso correto, extintores de incêndio e principalmente autorização municipal.  Mas é permitido cozinhar para fora, assim como fazer pão para fora, dentro de uma estrutura residencial, sem que isso represente risco aos demais moradores ou infrinja a regulamentação do condomínio.

Outras questões precisam ser levadas em conta, como, por exemplo, o fluxo de pessoas e a não utilização da portaria para algo comercial. É plausível também que um médico receba esporadicamente um paciente em sua casa, assim como um advogado que recebe a visita de clientes.

Comércio entre unidades vendendo para vizinho

Não cabe ao condomínio regular a relação entre vizinhos. Porém, se um vizinho quer utilizar o prédio para colocar panfletos, ou divulgar o seu trabalho, isso pode sim representar um risco à finalidade do prédio e perturbar, inclusive, o sossego dos que ali coabitem. Situação diferente do entregador de pizza, que deixa seus folhetos. Este tem anuência do prédio e busca de certa forma atender o coletivo.

Podemos nos agarrar também na teoria da pluralidade dos direitos limitados. Em função das múltiplas propriedades dentro do condomínio, existe limite entre ao exercício do direito de propriedade individual e o interesse coletivo.

Feira no condomínio

Em tese não é permitida feira dentro de condomínios, mas essa prática têm se tornado uma febre, principalmente em condomínios-clube, por ser cômodo e estar próximo de casa.

Assim, a utilização do espaço comum com finalidade diversa para algo permanente deve ter o quórum de 100% da massa condominial, além da autorização municipal para funcionar se tiver destinação comercial.

No caso das feiras, por serem itinerantes, ficam nos prédios apenas um dia na semana e mesmo assim de forma esporádica, normalmente em estacionamentos. A prática tem sido aprovada pelo quórum de maioria simples dos condôminos. É importante que a empresa contratada tenha autorização municipal para operarem, caso contrário um prejuízo ou um alimento estragado poderá recair ao condomínio de forma solidária.

Comércio em área comum

O comércio em área comum deve ficar restrito aos espaços já projetados dentro do condomínio para esse fim. A criação de espaços novos, ou utilizações fora do previsto em convenção, precisam do quórum de unanimidade dos condôminos, além de serem legalizados. Em alguns casos, necessitam de autorização municipal para o exercício de atividade empresarial.

Exemplos de locais já projetados: áreas para massagista, salão, academia, etc. Para esses casos, o condomínio deve exigir a regularidade destes profissionais e empresas antes de ceder o espaço.  O registro dos funcionários da empresa deve estar previsto em contrato, o que deve ocorrer atrás de concorrência e com aprovação em assembleia.

Criação de espaços fora dos especificados precisam de aprovação unânime dos condôminos.

Locação de áreas comuns para atividades comerciais
Personal/massagista. E se forem moradores?

São profissionais que podem ser contratados pelos condomínios a fim de se oferecer um serviço complementar, bem como podem ser contratados pelo morador diretamente. Quando dentro da residência, não cabe ao condomínio interferir.

Mas não é incomum que professores de natação e personal trainers sejam indicados e passem a fazer parte do dia a dia do condomínio, se tornando parte daquelas edificações.

Tais situações podem representar um risco ao prédio e precisam ser reguladas para que ao mesmo tempo possam atender aos moradores e não colocarem em risco o condomínio, seja com questões trabalhistas ou com a utilização de espaço comum de forma exclusiva.

Desta forma, o condomínio tem papel fundamental para regular essa situação. Primeiro, regulando a utilização de espaços e adequando as regras que possam proteger o prédio, como, por exemplo, firmar termos de utilização de espaço diretamente com o morador e indicação do seu personal, imputado a este a responsabilidade pelo uso de equipamentos e pagamento do profissional,  e ainda deixando claro no termo que o prédio não tem interferência na relação, e não autorizar que os profissionais contratados utilizem áreas comuns para propaganda e controlando que não utilizem os espaços ou fiquem nas áreas comuns sem que estejam dando aula.

Rodrigo Karpat

Dr. Rodrigo Karpat, advogado militante na área cível há mais de 10 anos, é sócio no escritório Karpat Sociedade de Advogados e considerado um dos maiores especialistas em direito imobiliário e em questões condominiais do país.