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Imóveis Detidos por Pessoas Jurídicas e o Novo Entendimento da RFB

[email protected] | - segunda, 27 de janeiro de 2020
 

Bruno Palhares Bontempo e Emerson Drigo da Silva

Recentemente a Receita Federal do Brasil (RFB) publicou a Solução de Consulta Cosit nº 251, de 12 de dezembro de 2018 (SC nº 251/2018), a qual dispõe sobre a tributação dos rendimentos obtidos com o aluguel e venda de imóvel por sociedade que exerce atividade imobiliária e apura Imposto de Renda pelo Lucro Presumido.

No caso foi analisada a tributação dos rendimentos obtidos (i) com a venda de imóveis que antes eram contabilizados como ativo imobilizado e posteriormente foram reclassificados para o estoque e (ii) com o aluguel de imóveis disponibilizados para venda e, portanto, desde logo classificados no estoque.

Segundo a RFB os rendimentos obtidos com a venda de imóvel inicialmente contabilizado no ativo imobilizado deveriam ser tributados como ganho de capital (alíquota aproximada de 34%, somados o IRPJ e a CSLL, sobre a diferença entre o valor de alienação e custo de aquisição do imóvel), mesmo que tais imóveis tenham sido, antes de sua venda, reclassificados como estoque. Este entendimento está expresso no artigo 215, parágrafo 14, da Instrução Normativa nº 1.700/2017.

Por outro lado, a Receita entendeu que o valor obtido com o aluguel de imóveis disponibilizados para venda deveria ser tributado como receita operacional de locação (presunção de 32% de lucro para apuração do IRPJ e da CSLL), independentemente de a receita a ser obtida posteriormente com a alienação destes imóveis vir a ser tributada como ganho de capital ou como receita operacional (presunção de 8% de lucro para apuração do IRPJ e de 12% para a CSLL).

Na prática, parece possível depreender da SC nº 251/2018 que o mais racional para a gestão de ativos imobiliários por sociedade que preveja em seu objeto social a compra e venda de imóveis e, também, a locação de imóveis, seria, sempre que o imóvel for adquirido para revenda, classificá-lo como “estoque/disponível para venda”, mesmo que venha a locá-lo enquanto não recebida proposta de venda que considere aceitável, evitando assim, ao máximo, sua classificação contábil como “ativo imobilizado/permanente” em qualquer momento.

Assim, estando a sociedade no Lucro Presumido e classificando todos os imóveis por si adquiridos como “estoque/disponíveis para venda”, essa sociedade poderá submeter suas receitas de aluguel à presunção de 32% e, quando da venda efetiva, suas receitas daí advindas à presunção de 8% para IRPJ e 12% para CSLL.

Caso contrário, se o imóvel adquirido para revenda futura fosse, por ser também previamente destinado à locação, primeiramente classificado como ativo imobilizado, sua posterior reclassificação para o estoque, antes de sua venda efetiva, poderia trazer para a sociedade uma tributação dos rendimentos da venda, como ganho de capital, muito superior àquela que lhe seria naturalmente exigida pela sistemática do lucro presumido. E tal procedimento, parece-nos, não estaria de acordo com o melhor interesse da sociedade, que deve sempre ser observado por sócios e administradores destas.

Vale observar que o artigo 68A do Comitê de Pronunciamentos Contábeis (CPC) nº 27 dispõe o seguinte: “(…) a entidade que, durante as suas atividades operacionais, normalmente vende itens do ativo imobilizado que eram mantidos para aluguel a terceiros deve transferir tais ativos para o estoque pelo seu valor contábil quando os ativos deixam de ser alugados e passam a ser mantidos para venda”.

Vê-se, portanto, que a Solução de Consulta nº 251/2018, aparentemente contrariando o artigo 58 da lei nº 12.973/2014, recusou-se a reconhecer efeitos tributários ao artigo 68A do CPC 27, tendo em vista que este dispõe que o aluguel deve primeiro ser encerrado para depois reclassificar o imóvel como estoque e disponibilizá-lo para venda. Nesse sentido, essa modificação do imobilizado para o estoque, para a RFB, não produziria efeitos tributários, daí porque se o imóvel era originalmente qualificado como ativo imobilizado, a Receita entende que o resultado de sua venda deverá ser tributado como ganho de capital, independentemente da mudança de sua rubrica contábil.

Ocorre, entretanto, que o artigo 58 da Lei nº 12.973/2014 prevê que os atos administrativos que sejam posteriores a referida lei não terão implicação na apuração dos tributos federais até que lei tributária regule a matéria. Assim, a contrario sensu, pode-se concluir que os pronunciamentos contábeis anteriores à publicação da Lei nº 12.973/2014 e que versem sobre temas não tratados pelo referido diploma legal produzem efeitos tributários, sendo este justamente o caso do CPC 27, que foi aprovado em 26.06.2009, fato este aparentemente ignorado pela SC nº 251/2018.

Assim, considerada a produção de efeitos tributários pelo disposto no artigo 68A do CPC 27, se considerado o disposto no artigo 58 da Lei nº 12.973/2014, quer nos parecer ilegal a interpretação dada pela RFB por meio da SC nº 251/2018 (e também da IN nº 1.700/2017, da qual aquela retira seu equivocado fundamento).

Vale observar, inclusive, que o posicionamento anterior da própria Receita Federal, manifestado na SC nº 139/2006 e SC nº 254/2014, era no sentido de que a sociedade que comercializa bens suscetíveis de serem contabilizados tanto no ativo imobilizado quanto no estoque (que é o caso de sociedade que exerce atividade imobiliária e conta tanto com objeto social de locação quanto de compra e venda de imóveis) poderia transferir o bem do imobilizado para o estoque sem a necessidade de apuração do ganho de capital quando da sua venda, mas desde que cumpridos todos os requisitos contábeis para tal reclassificação. De estranhar, assim, mudança tão radical e de efeitos potencialmente tão onerosos para os contribuintes. Mudança que apenas parece aumentar a já enorme insegurança jurídica a que se submetem os contribuintes.

Bruno Palhares Bontempo e Emerson Drigo da Silva (Professor da Escola de Direito de São Paulo da Fundação Getúlio Vargas), são sócios de Vieira, Drigo e Vasconcellos Advogados.

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