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“Due diligence” imobiliária: a proteção jurídica para o negócio imobiliário

Por Patricia Oliveira Lima Pessanha - segunda, 07 de dezembro de 2020
 

Por Patricia Oliveira Lima Pessanha, advogada.

Com o mercado de imóveis em expansão a “Due diligence” imobiliária vem ganhando cada vez mais importância, na medida em que visa dar maior segurança às negociações e prevenir litígios.

A informação sobre seu conceito e prática, entretanto, merece ser mais bem difundida para que não somente os operadores do direito possam aprimorar suas técnicas, mas sobretudo para que as partes contratantes possam se beneficiar deste serviço em prol da qualidade e segurança dos negócios imobiliários.

Seja em razão do “sonho da casa própria” para alguns, seja em razão do interesse em investir em empreendimentos imobiliários para outros, a negociação de imóveis é uma realidade com a qual quase todos nós nos deparamos em algum momento de nossas vidas.

Entretanto, mesmo para aqueles que praticam este negócio de forma corriqueira é preciso alertar que a negociação de um imóvel não deve envolver tão somente as tratativas, acertos financeiros entre as partes contratantes e a burocracia cartorária de rotina.

Os procedimentos de praxe podem não ser suficientes para dar segurança jurídica às partes contratantes, uma vez que até mesmo a validade do negócio pode sofrer reflexos em razão de circunstâncias somente verificáveis através de uma análise mais detida.

Qual seria então a solução para quem deseja realizar um negócio imobiliário com maior segurança jurídica, reduzindo os riscos de dores de cabeça futuras?

Para uma negociação mais segura, é possível a contratação do serviço que tem sido intitulado “Due diligence imobiliária”, que serve tanto para pessoas jurídicas e empresários do seguimento imobiliário, quanto para pessoas físicas que – exatamente por não estarem habituadas a este tipo de negócio, desejam ter o melhor suporte e assessoria jurídica possível.

Due diligence imobiliária, que tem relação com o termo “diligência prévia”, nada mais é do que uma espécie de “auditoria” prestada pelo advogado especializado em direito imobiliário, onde será feita uma análise de informações, documentos do imóvel e dos contratantes, visando não somente dar o parecer sobre a situação atual das condições para a negociação como também dos riscos futuros, acaso existente.

Este tipo de análise, por ser feita por um profissional especializado, vai muito além daquelas que são objeto das rotinas das negociações de imóveis, na medida em que, além dos documentos de praxe necessários para o registro do imóvel, também serão analisados outros documentos e informações na esfera estadual e federal e que podem gerar implicações de natureza tributária e fiscal, trabalhista, cível e outros.

Isto porque, nem todos os riscos que envolvem um imóvel podem ser certificados meramente da análise do conteúdo da sua certidão ou mesmo da documentação das partes, de forma superficial. Não bastasse, mesmo a conferência deste e de outros documentos requerem conhecimento jurídico para se constatar a possibilidade do alcance de determinados situações legalmente previstas naquele negócio.

Apenas para exemplificar, tem-se a hipótese prevista no art. 1.831 do Código Civil, que prevê o direito real de habitação do imóvel pelo cônjuge viúvo (ou companheiro). Imagine-se então uma hipótese em que o comprador desavisado tenha negociado um imóvel que foi adquirido pelo proprietário por herança e que este imóvel hoje esteja sendo habitado pela viúva.  Poderia o comprador (e até mesmo o vendedor) imaginar que por uma questão lógica o imóvel seria desabitado tão logo a negociação findasse, não?  Pois bem, ocorre por lei, a posse do imóvel estaria amparada, e portanto, salvo acordo, o comprador estaria compelido a aceitar que o cônjuge viúvo continue residir no imóvel recém adquirido.

Veja-se que é uma hipótese de negociação válida, realizada por quem era proprietário; que adquiriu a propriedade regularmente, mas que – por uma questão legal e não expressa no registro de imóveis – pode ter o exercício do seu direito de propriedade restringido, ainda que provisoriamente.

De fato, trata-se do exemplo de uma situação rara de acontecer, mas este apenas um exemplo é exatamente para dar ao leitor a noção da existência do quanto a legislação pode criar situações sorrateiras e gerar efeitos indesejáveis em negócios realizados sem análises prévias apropriadas.

E não bastassem as existem ainda inúmeras as situações não tão raras, tais como a possibilidade de constatação de fraude contra credores, fraude à execução, perda do imóvel por evicção, existência de restrições ao uso do imóvel decorrentes de convenção de condomínio (quando for o caso), possiblidade de responder por dívidas e obrigações que incidem sobre o imóvel (ex; IPTU, condomínio), suportar restrições decorrentes de lei (ex: zoneamento, legislação ambiental), dentre outras.

Todas essas são situações em que, via de regra, faz-se necessária uma análise técnica por um advogado especializado para que sejam identificadas, o qual alertar as partes para que estas possam optar por seguir ou não adiante com o negócio.

Mas não se pense que a Duo diligence Imobiliária é um serviço que somente se presta a “melar o negócio”.

É possível que a análise forneça também opções para que a negociação tenha um desfecho positivo, mediante apresentação de soluções jurídicas (quando existente) ou ao menos dará às partes elementos para – uma vez ciente dos riscos – possam discutir uma eventual renegociação dos valores do contrato.

Como se vê, os riscos jurídicos que podem envolver os negócios imobiliários são inúmeros e para uma negociação com maior segurança se faz necessária um estudo pormenorizado que ultrapassa aquele que costumeiramente é realizado nas negociações sem a participação de um advogado especializado no assunto.

Portanto a Duo diligence vem como um serviço de grande valia que pode ser utilizado por todas  aquelas pessoas, físicas ou jurídicas,  que desejam realizar negócios com maior segurança jurídica.

Tão importante quanto negociar, é cercar-se de todos os cuidados para que o negócio seja válido e esteja fora do alcance de ser prejudicado por fatores externos, evitando-se surpresas indesejáveis.

Assim, em se tratando de negociações imobiliárias, que deseja fazer um negócio mais seguro deve optar por um serviço de Duo Diligence.