Debate e Entrevista

STF proíbe municípios de aumentar alíquota do IPTU com base na área do imóvel

Redação. 22 de agosto de 2026

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Decisão tem repercussão geral e reafirma que as prefeituras devem observar os critérios previstos expressamente na Constituição

O Supremo Tribunal Federal (STF) decidiu que os municípios não podem utilizar o tamanho do terreno ou a área construída para estabelecer alíquotas mais elevadas de Imposto Predial e Territorial Urbano (IPTU). Segundo Eduardo Natal, sócio do escritório Natal & Manssur Advogados, mestre em Direito Tributário pela PUC/SP e conselheiro da Associação Brasileira da Advocacia Tributária (ABAT), a decisão reafirma que as prefeituras devem respeitar os critérios definidos pela Constituição.

“O tamanho do terreno e a metragem do lote não aparecem entre os critérios previstos no artigo 156 da Constituição. Por isso, uma lei municipal não pode utilizar diretamente a área do imóvel como fundamento para cobrar uma alíquota maior de IPTU”, explica Natal.

A decisão foi tomada por unanimidade no julgamento do Recurso Extraordinário com Agravo nº 1.593.784, com repercussão geral reconhecida no Tema 1.455. O caso envolve uma lei de Chapecó (SC), que estabelecia alíquota de 1% para imóveis com área construída igual ou superior a 400 metros quadrados.

Natal recorda que o tratamento constitucional da progressividade do IPTU mudou em 2000.

“Antes da Emenda Constitucional nº 29, o STF afastava a progressividade fiscal do IPTU porque o imposto incide sobre o imóvel, e não sobre a pessoa do proprietário. Por ser um imposto real, ele não poderia ser graduado com base em uma capacidade contributiva presumida do contribuinte”, afirma.

Esse entendimento foi consolidado no Recurso Extraordinário nº 153.771. Posteriormente, a EC 29/2000 passou a autorizar expressamente a progressividade do IPTU em razão do valor do imóvel e a adoção de alíquotas diferentes conforme sua localização e seu uso.

A EC 132/2023 também permitiu a atualização da base de cálculo pelo Poder Executivo municipal, conforme critérios estabelecidos em lei. Essa hipótese, porém, não criou um novo critério de progressividade.

A área pode ser considerada na avaliação do valor venal do imóvel. O que o STF proibiu foi sua utilização direta para definir uma alíquota maior.

O julgamento pode levar proprietários e empresas com terrenos, galpões, centros de distribuição ou grandes empreendimentos a revisar a legislação dos municípios onde mantêm imóveis. Eventuais questionamentos dependerão das regras locais, dos critérios utilizados no lançamento e dos prazos aplicáveis.

“O que o Supremo reafirma é que a autonomia municipal para instituir e disciplinar o IPTU não é ilimitada. Cabe ao município legislar, mas sempre dentro dos critérios expressamente autorizados pela Constituição”, conclui Eduardo Natal.